央行、一线城市齐发力 中国楼市将迎来利好？

央行、一线城市齐发力 中国楼市将迎来利好？

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— 自由亚洲电台 (@RFA_Chinese) October 4, 2024

　　九月中国政府推出近年来最大的强刺激政策，股市一跃而起，连续两周狂奔，创造出历史性时刻。同一时间，楼市刺激政策也接连推出，各地连夜出台利好政策，比如调整存量房贷利率、下调二套房最低首付比例、延长金融16条等政策期限、优化保障性住房再贷款等。那么，十一黄金周，中国楼市有什么可期待的？中国楼市的长期问题比如住房过剩要如何获得改善？本期节目将就此轮房市刺激政策出发，探讨中国楼市的前景。参加讨论的嘉宾是旅美经济学者秦伟平。

　　股市楼市利好政策齐发力

　　9月24日，中国央行行长潘功胜向市场抛出一揽子货币政策，政策指向三个目标：稳增长、稳房价、稳股市。其中以房贷政策最为重磅。潘功胜表示，近期将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷水平，平均降幅约在0.5个百分点左右。另外将二套房的最低首付比例由现行的25%下调到和首套房一样的15%。

　　中国股市在短短几个小时内，一扫过去两年多的阴霾连续大涨二周。

　　在此之际，楼市刺激政策也接连出台。9月29日，住建部开会称，支持一线城市用好房地产市场调控自主权。上海、广州、深圳三个一线城市连夜跟进，使全国范围内的房贷利率和首付比例都下行到历史最低位。

　　中国楼市过去两年的表现也跟股市一样低迷不振。在住房不炒的政策下，2022年销售腰斩，陷入谷底。今年5月17日，中国政府出台三大招：大幅降低首付比例、降公积金贷款利率、取消商业贷款利率限制；设立3000亿保障型住房再贷款，用于政府直接收购存量房用作保障性住房。

　　当时，许多经济学家用史诗级来形容政策力度，但楼市并没因此止跌回升，反而继续在低谷徘徊。

　　根据中指研究院日前发布的《百城价格指数报告》显示，当前业主以价换量导致百城二手住宅价格继续下行，二手房成交规模环比回落，同比仍保持增长；新房市场受到部分城市优质改善项目入市影响，百城新建住宅价格环比上涨，但新房市场成交持续走弱，9月重点城市新房销售环比均下降。

　　中指研究院报告指出，中央重磅政策接连出台，有效提振了市场信心。整体来看，中央政治局会议表示要促进房地产市场止跌回稳，释放迄今最强稳地产信号。四季度各项楼市政策预计将加快发力。需求端，北京、上海、深圳限购令政策仍具有优化空间。另外，各地有望继续加大购房补贴力度或通过下调房贷利率、降低二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等方式减轻居民压力。报告称，通过以往经验，政策密集落地后，市场将迎来一定修复。

　　楼市火热：上海推出沪七条、地方政府发出买房邀请

　　9月29日，楼市利好政策密集出台，上海、深圳、广州三大一线城市集体降低购房门槛和成本，楼市步入空前政策宽松期。

　　据中国媒体报道，上海在一线城市中率先行动，释放七大楼市利好，其中，外地户籍家庭只需要缴纳一年社保即可买外环外住房，向市场释放出大量房票。增值税免征年限由5年调整为2年，极大降低了个人销售房屋的交易成本。

　　9月30日晚间，北京出台8条楼市新政：下调非京籍购房社保缴纳年限。非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。

　　而广州最为痛快，明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，成为四大一线中第一个全域取消限购的城市。

　　新政的出台让买卖各方进入新的博弈期，由房东连夜跳价试探行情，也有购房者当晚紧急谈判签约，不少楼盘正对国庆期间的营销工作精心准备，案场销售已经做好加班的心里预期。

　　中国空置房问题严重

　　中国的房地产在经历了多年的建设热潮，在2021年结束，当时中国政府担心房地产泡沫，收紧了对房企的信贷，推出了所谓三条红线。然而，房地产过度建房问题已经积重难返，出现了严重房地产过剩。

　　根据华尔街日报报道，由于中国官方不提供空置房的统计数字，经济学家们利用空置率、预售许可和其他数据来源进行的估算，估计中国的空置房有数千万套。

　　报道称，在多达9000万套空置房中，有3100万套是全部或部分建成但从未出售的。这些房产可以被拆除，但许多房产陷入与开发商破产相关的诉讼。在许多情况下，各城市和开发商希望能够完成这些项目。

　　另有5000万至6000万套住房已被购买，但仍然空置。由于中国投资渠道有限，许多中国人倾向将多余的资金投到投机性房产中，这些房产通常位于房价较低的较小城市。

　　花旗投资研究(Citi Research)最近的一项调查显示，在中国的一线和二线城市中，约74%的家庭拥有一套以上住房，近20%的家庭拥有三套或更多住房。

　　这些住房可能更难处理，因为业主仍然期望住房升值。许多住房位于部分有人居住的楼房里，无法拆除。

　　另外还有2,000万套已售出的住房，由于房企现金流问题和市况不佳，这些住房在很大程度上未能完工。业主仍然想收房，但开发商却没有足够的资金来完工。

　　肯定的是，随着中国政府出台更多支持房地产的措施，一些闲置房产将会被买下并入住，房价也可能再次上涨，鉴于北京上海深圳等大城市经济活跃，加上外来人口不断涌入，这些城市大概率会消化掉过剩的住房。

　　但在小城市，这个问题就困难得多，因为经济前景往往较弱，人口也在减少。中国有近340个被划分到三、四线和五线城市中，人口规模从几十万到几百万不等，其中许多城市的经济都面临困境。

　　哈佛大学(Harvard)经济学教授罗格夫(Kenneth Rogoff)表示，这些小城市拥有中国60%以上的存量房。即使在人口减少的情况下，许多地方政府仍鼓励开发商建造更多房屋，因为卖地和建房促进了经济增长，也让地方政府的钱包鼓了起来。

　　随着中国经济陷入低迷，如何处理过剩房产变得愈来愈紧迫。517新政规定，央行将为银行提供人民币3000万元的低息贷款，供国有企业贷款，用于购买空置房并转为保障性住房。

　　华尔街日报报道称，截至6月底，各家银行仅总计使用了该额度的4%。专家表示，即便有低息贷款，企业也没有动力将空置房转为保障房，因为租金太低，无法从中盈利。

　　尽管中国政府近日加大支持房地产力度，然而，经济学家表示，还需要更多措施才能让中国经济走出困境。

　　随着中国人口在不断减少，许多城市陷入困境，可能永远没有足够的人能够填满这些房子。