中介讲述中国富人抢豪宅内幕：像买理财
来源：倍可亲(backchina.com)前几天，一个温州富商朋友阿强开心地告诉我，" 抢到了，抢到了 "！
上海市中心新天地板块一个叫中海顺昌玖里的豪宅开盘，一共 500 多套房源，上千人抢。万幸自己摇号靠前，花了四千多万抢到了一套 245 平米的大平层，单价只要 17 万多，赚大了！
四千多万的豪宅还便宜？阿强神秘兮兮地说，便宜不便宜，你看看中海顺昌玖里周边豪宅翠湖天地去年成交价就明白了，翠湖均价 21 万 / 平，新豪宅一平米倒挂三四万。
这只是今年一二线城市核心地段豪宅销售火爆的一个缩影。
不仅一手豪宅行情火爆，二手豪宅市场也当仁不让。豪宅经纪人算得上是与富豪阶层接触最多的一群中介经纪人，更是见证了这两年豪宅市场的风起云涌，豪宅背后社会财富的变迁，高净值财富群体的分化。
最近，三位豪宅经纪人向我讲述了这两年部分行业红利期下，富人们购买豪宅的故事：
可能和你想的不一样。
杭州富人买豪宅，有人两天出手 2000 万
杭州豪宅经纪阿红，有十多年从业经验，这两年最大的一个感受是：富豪们丝毫没有受到经济大形势的影响，主打一个钱太多，买豪宅看准了下单极快，而且会多次购买。
" 豪宅客户一般来说买房非常干脆，几天之内就会定下来，一般不会超过 10 天。" 阿红说，她的杭州土豪(专题)客户中，下单最快的前后只花了 2 天时间，就入手一套总价 2000 多万元的豪宅，" 其实也不难理解，土豪们时间比钱精贵，不会花大量时间去货比三家追求极致性价比，只要看中喜欢了，决策非常快，贵点也不怕，不会为了多省点钱而跟房东磨嘴皮子。
阿红说，杭州豪宅市场另外一个显著特征，就是不差钱的土豪们，会短时间多次购买豪宅。
在阿红看来，有部分富豪这两年赚得盆满钵满，但思想还很传统，有钱了就想买不动产，局外人都以为是炒房，其实未必，更多的是出于资产的长期配置。
她曾经服务过一位客户，自己的房票用完了，就用父母和子女的，两年内买了三套豪宅。但对于这些富豪而言，买豪宅是投资而不简单是普通人理解的炒房。不动产本来就是一项长期投资，尤其豪宅更不可能短时间暴涨暴跌。土豪们钱多，对他们而言，买豪宅更多和收藏古玩的心理差不多，长期持有等待升值，和短期投机还是不一样的。
有需求才有供给的动力，而杭州富豪买豪宅的热情，从土拍热度也可见一般。
2023 年 12 月 12 日，杭州进行取消地价上限后的首场土拍，共推出 10 宗地块，其中 5 宗溢价成交，最高溢价率高达 38.32%，平均溢价率 10.5%。而 2024 年的首场土拍，杭州 7 宗地块全部溢价成交，最高溢价率 24.4%，平均溢价率 19.1%。
深圳豪宅保值增值，关键时刻 " 救命 "
对这两年豪宅客群的大起大落，深圳豪宅经纪人阿杰感触很深。早年的豪宅客群，主要是房地产、外贸等行业的股东高管，后来随着互联网、新能源行业的兴起，科技新贵成了豪宅接盘的生力军。
阿杰就拿最近成交的一套豪宅为例，房东过去从事外贸行业赚了一些钱，但这两年外贸行情比较差，公司经营不善，唯一保值增值的竟然还是名下的一套核心地段的豪宅，成了救命的稻草，最近高溢价成交，接盘的是科技行业的新富豪。
3 月 5 日当天，深圳市场成交了一套位于深圳华侨城天鹅湖花园的豪宅。建面 131 平的大户型，起拍价约 1465 万，最终以约 2348 万成交，溢价约 883 万。成交单价 17.92 万 / 平。
▲来源：阿里法拍
经过查询发现，该面积段的二手房在 2021 年楼市高峰期的成交单价是约 17.41 万 / 平。
▲来源：行舟深房
可以说，深圳楼市经历了三年调整，天鹅湖花园这种豪宅房部分房源竟然出现了逆市上涨，单价涨幅虽然只有 3%，但也算保值增值了。
网红富豪扎堆崛起，是成都豪宅购买新兴势力
这两年，直播带货站上风口，尽享时代红利，作为直播网红重地，成都网红成新富豪买豪宅的故事不胜枚举。
据成都豪宅经纪阿雪讲述，这些网红主播日进斗金，有了巨额财富，买豪宅眼睛眨都不眨，主打一个稳准狠。
阿雪说，成都这两年发财的网红富豪，大多会买总价 800 万到 1500 万区间的大平层。
阿雪以最近成交的一套成都二手豪宅为例，作为最近三年唯一行情火爆房价坚挺的城市，成都最近因为一套豪宅的高溢价成交，彻底嗨了。
2 月 28 日，位于成都一环内，距离太古里不远的新希望 D10 天府小区，迎来了二手房市场的首套成交，次楼王，43F，建面约 223㎡户型最新成交价 1200 万（有增值税），成交均价约 54545 元 /㎡，租客直买。
查询成都一房一价，找到这次出售的 43F 房源，当时卖价为 871.65 万。
按照持有三年计算，这套房子如今以 1200 万卖掉。房东相当于三年约赚 329 万，每年约赚 109 万，每月约赚 9.13 万，每天约赚 3046 元，细思极恐。
阿雪说，这套豪宅的买家就是长期租客，因为做直播网红发了大财，觉得每个月再交高额的租金不划算，反正不差钱，于是和房东商量了好几回，出重金买下了这套豪宅。
这套房源位于成都市中心，去太古里逛个街很方便，租客长期租对周边的生活环境也都熟悉了，不想搬家再去其他板块买豪宅了。房东一开始也不太愿意，毕竟每个月房租不菲，就算这个网红不租，后面大把的人排队想租，长期稳定的现金流不香吗？但耐不住这位直播网红真心喜欢，出的价格也相当有诚意。
于是和房东几番博弈后，以超出房东预期的高溢价 1200 万拿下这套豪宅。
阿雪介绍，购买新希望这套豪宅的直播网红也只能算中上部网红，核心地段大平层已经是她们购买力的天花板。一些做到头部的直播网红，也会考虑买别墅，" 前段时间我手上还成交了一套别墅，买房人就是一位成都头部直播网红，成交总价两千多万。"
今年 2 月底，成都豪宅第一梯队项目 D10 天府，建面约 223 平方米的一套次楼王户型，以总价 1200 万元成交，单价约 54545 元 /㎡。以这个项目在 2019 年 7 月首次开盘时价格为 27600-39995 元 /㎡计算，这套房三年时间，升值了近 40%。
/ 后记 /
这两年豪宅逆势涨价，核心城市的核心地段豪宅，成为这一轮豪宅行情的最大赢家。
克而瑞数据显示，2023 年全年，全国 10 个核心城市总价 1000 万以上的一手高端住宅，共成交 5.2 万套 , 同比上涨 10%。总价 1000 万元 -3000 万的新房豪宅，成交量最高的五个城市是上海、北京、杭州、深圳和广州。
多位分析师指出，豪宅热销的背后，底层的逻辑仍然是其具有稀缺性，还有新老财富人群交替，出现对资产配置和理财的新需求。
以上海为例，根据财联社文章，上海陆家嘴南侧的滨江凯旋门项目三期推出最后 4 幢高层住宅，共 212 套房源，均价 17.28 万元 / 平方米，套均总价超 4000 万元。
该豪宅项目总价很高且购房门槛也不低，个人买家在认购该楼盘时，需要先缴纳 330 万元认购金；另外，购房者还需要具备至少 21 年连续缴纳社保的记录。即使设置了如此高的门槛，仍然一房难求。
当然上海的购买力与其财富集聚密切相关。根据 3 月发布的胡润财富报告，上海富裕家庭数量比香港(专题)更多，是深圳、广州、杭州、宁波、台北、天津、苏州的数倍，超过深圳、广州、杭州、宁波之和。
从上述情况也可以看出，中国这么大，资源分布不均衡。全国最好的资源大多集中在这些大城市的核心地段，也是财富群体的终极聚集地，一旦行情回暖，这些城市核心地段优质的豪宅资产，就成为强大的保值增值利器，吸引全国高净值人群入局。
而且过去几年财富格局变化很大，一些旧富豪落败，但卖自家别墅一定是最后的选择。与此同时，新富人崛起，以成都的网红富豪和杭州的互联网富豪为主，自然有购置豪宅的需求。
跟普通人的居住需求不同，豪宅对于富人而言更像是奢侈品或者理财产品，价格是否合理只是一方面，稀缺性和心情更重要。
